Oleh : El Ha Zastis S, S.H
Pertumbuhan ekonomi Indonesia saat ini sedang berjalan lamban disebabkan oleh pandemi yang belum juga usai. Lambannya pergerakan ekonomi ini menyebabkan banyak orang mengalami kegagalan dalam usahanya, sehingga mengharuskan untuk menjual beberapa asetnya. Kita mungkin menjadi salah satu yang saat ini sedang mengalami krisis ini.
Hal pertama yang teringat saat menjual aset tentunya adalah properti berupa rumah, tanah, ruko, atau bahkan gudang. Kemudian dari sisi lain pula banyak diantara kita yang ingin membeli properti demi melancarkan pergerakan usaha. Lantas, bagaimana caranya melakukan jual beli properti? Apa sajakah hal-hal yang harus kita perhatikan untuk memudahkan melakukan jual beli rumah?
Jual beli properti yang pada umumnya kita sebut rumah merupakan suatu perbuatan hukum yang di dalamnya terdapat satu pihak yang menjual atau memindahkan hak miliknya ke pihak lain dan pihak lain inilah yang akan membeli atau menerima perpindahan hak milik rumah tersebut. Melakukan jual beli rumah tidaklah susah jika kita mengikuti prosedurnya dengan tepat. Berikut beberapa hal yang harus kita pastikan sebelum membeli rumah :
- Sebagai pembeli, kita harus memastikan bahwa rumah/tanah tersebut benar milik Penjual. Selanjutnya harus kita periksa kembali mengenai surat tanah atau yang biasa kita sebut sebagai sertipikat tanah. Apakah tanah/rumah tersebut sudah bersertipikat?
Jika tanah/rumah tersebut belum bersertipikat maka prosesnya akan memakan waktu lebih panjang, karena akan ada proses konversi yang merubah surat Petok D/Letter C menjadi sertipikat menjadi atas nama Pembeli.
- Selanjutnya hal yang perlu diperhatikan adalah kesepakatan untuk melakukan jual beli. Penjual dan Pembeli akan sepakat dengan harga tanah yang dimaksud. Hal ini tentunya diikuti dengan berbagai macam rincian mengenai detail pembayaran. Jika pembayaran dilakukan secara lunas/kontan dan pembeli berkehendak untuk langsung melakukan balik nama sertipikat menjadi atas namanya, maka transaksi jual beli harus dilakukan di depan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat Akta Jual Beli (AJB).
Kemudian, jika pembeli berniat melakukan pembayaran dengan kredit atau bertahap kepada Penjual, maka dalam praktiknya, tanah/rumah tersebut belum bisa dilakukan balik nama sertipikat. Tetapi, demi melindungi kepastian kesepakatan jual beli antarpihak, maka alangkah baiknya dilakukan suatu pengikatan di hadapan pejabat yang berwenang yaitu Notaris untuk dibuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
Selanjutnya sesuai dengan penjelasan di atas, jual beli tanah harus dilakukan dengan suatu kesepakatan tertulis yaitu Akta Jual Beli (AJB). Maka apa sajakah syarat-syarat untuk melakukan AJB?
- Sertipikat asli untuk dilakukan pengecekan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN)
- Copy KTP KK dan Surat Nikah Penjual, mutatis mutandis bagi Pembeli
- Melakukan pembayaran Pajak-pajak yang timbul, yaitu Pajak Penghasilan (PPh) untuk Penjual dan Bea Perolehan atas Hak Tanah dan Bangunan (BPHTB) oleh Pembeli. Setelah proses perpajakan selesai akan dilakukan tanda tangan Akta Jual Beli (AJB).
Perlu diketahui bahwa pihak Penjual harus membawa Suami/Isteri untuk persetujuan menjual rumah/tanah dan turut tanda tangan AJB, hal ini jika diketahui bahwa rumah/tanah tersebut adalah harta yang didapat selama masa perkawinan.
Setelah proses penandatanganan AJB selesai barulah dilakukan proses balik nama sertipikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Proses balik nama sertipikat ini umumnya memakan waktu 14 (empat belas) hari kerja dan setelah itu sertipikat secara sah sudah menjadi atas nama Pembeli.
Melakukan jual beli properti tidaklah se-menyeram-kan yang kita bayangkan. Pengurusan jual beli tanah akan semakin rumit apabila setelah tanah itu ditransaksikan tidak segera diuruskan pemindahan hak yang akan menimbulkan prosedur lebih panjang lagi.